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2021年,连云港楼市将迎来“扁平化”?

连云港楼市 2021-03-18 14:43
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本文为“海州+高新区”篇,其他区域择时发布。

据不完全统计,海州区和高新区今年将推出16个纯新盘(参考阅读《20个!2021年连云港待入市纯新盘地图》)。纵向对比,海州城西、主城核心区等板块,地价均创新高。例如海州区政府板块,一年来跃升了超10%。

唯一没有突破高峰期地价的,是大家挤破脑袋冲进去的“万达板块”。去年该板块最高地价是8994元/㎡,未打破2017年财信的记录——楼面价9034元/㎡。

横向对比,各板块新盘的“地价差”不断缩小。为了便于大家理解,我把今年纯新盘中的“新地块”楼面价,汇总到一起。下面这张图带来的直观感受,就是“地价的扁平化”。海州城西地价,已经与主城核心区、凤凰新城板块旗鼓相当。

那,各板块地价的重塑,是不是意味着板块价值的重估呢?

并没有。

曾经相对分隔和发展极不均衡的城市格局,目前依然保持。不论是海州城西、主城核心区、凤凰新城乃至高新区,过去三年并未落地重大配套和利好消息,城市界面也没有发生实质性变化。背后的产业和人口,以及经济价值,依然有较大的鸿沟。这种瀑布一样的落差和不平衡,当下还保持着过去的差异。

在这样的现实背景下,开发商买地,用大把的人民币在投票,是预期发生剧烈变化了吗?

大环境上的确总体宽松了点,开发商融资容易一些了;连云港的城市发展,仍然踽踽前行;而无解的难题——限价,依然还在。

如今,限价解除了吗?并没有。可开发商们用人民币去投票的劲道,却足多了。

是想着限价有微调的可能性?些许的希望来自于去年典型的限价突破事件——融盛状元府和恒大翡翠湾。猴嘴北板块均价6200元/㎡左右,而融盛状元府备案均价7580元/㎡,恒大翡翠湾精装备案均价则是8090元/㎡。

但这两个楼盘都来自猴嘴北,出于某种战略需要。至于其他区域,限价到底能不能突破,只能说暂时无望。地价可以通过配建等暗流涌动,房价体系却是摆在明面上的,只能稍稍地松松腿活络下筋骨。

在长期限价的左右下,地价扁平化带来的结果是房价梯度感在弱化。

房价一致化了,挑房子就变得很有意思。就像同样1.2-1.3W左右的价格,选海州城西还是凤凰新城,还是主城区呢?

更麻烦的是,各个板块内部,单价基本都是一致的。比如万达板块的两个纯新盘,实际成交楼面价接近,均在9000元/㎡左右;凤凰新城几个新盘,地价也大差不差。某种程度上,它就像一个缩微版的扁平城市;至于海州城西,目前地价基本也都接近了其短时间内的天花板。

这是很戏剧化的场面,以往出色的楼盘与一般的楼盘是有单价区分的,现如今,全抹平了。楼盘做得好一点,就卖得好点,没那么好了,无非卖得慢一点。最终的结果,都是以同样的价格售罄。

当然,扁平的价格体系里,有的板块价值属于提前释放,有的属于限价,有的则属于合理。至于具体哪些板块偏高、偏低或合理,有空的时候单独再分享。

我们能捕捉到土地价格的显性变化,对新房价格体系何时会跳一跳却无从知晓。楼市变化速率加快的现阶段,切记这一点:产品力很重要。

免责声明:本文来自腾讯新闻客户端自媒体,不代表连云港楼市网的观点和立场。


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