连云港
关闭
L
连云港

学区房,一大利空来了,坐地涨价的房东坐不住了

楼市 2021-03-18 16:09
626


  学区房,终于迎来了一记重拳。


  近日,上海出台高中招考新政,上海市实验性示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%,直接分配到区、分配到校。


  这意味着,上海将最优质的的高中学位,拿出6成左右给各区、各学校进行分配。无论是一流学校还是三流学校,都有了晋级优质高中的机会。


  一线学区房,自然会受到冲击;而弱校的学区,则带来一定利好。


  这一政策背后,与学区房价格的飙升不无关系。


  今年以来,北京、上海等地房价出现明显跳升,学区房在其中立下了“汗马功劳”。


1.png


  据媒体报道,北京有学区房在堵车期间从580万涨到了600万,上海某37平米学区房标价748万,单价近二十万,直逼两公里外的顶级豪宅汤臣一品。


2.png

  众所周知,学区房相比普通房子,一般溢价10-30%。顶级学区房的溢价,甚至超过50%。


  学区房价格暴涨,对于整个市场情绪的影响,可想而知。


  今年两会期间,学区房话题甚至引起了高层领导的注意,教育公平问题愈发受到重视。


  上海此番中考新政,不无按下学区房热度的考虑。


  上海新政,简单来说是指标到区+指标到校的结合版。上海传统有四大名校+八大罗汉的一流高中梯队,过去这些学校都是一流初中的禁脔,普通学校难有一争之力。


  这种背景下,只有考上名初中才有再上名高中的可能。优质初中的学区房,必然成了争抢的对象,学区房价格水涨船高,再也正常不过。


3.jpg


  这一次,上海的指标到区、到校,一改过去学区房一统天下的格局,让远郊区乃至综合实力排名垫底的初中,都能获得固定指标,部分学生有机会进入优质高中。


  这显然是对既有学区房体系的颠覆。


  那些豪赌一流学区房的投资客,恐怕要承受降温的代价;而普通学校,则能从中明显受益。


  换句话说,这至少给了学不起学区房的家庭一个考入名校的机会。不必再去争抢一线学区房,即使在闵行、金山、嘉定等区,也不乏进入“四大名校”的可能。


  这一政策,如果与上海近期正在打造的5大郊区新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇)结合来看,更见其深意。


  指标到区+到校,对于这些郊区新城,无疑构成了明显利好,他们有机会得以触及过去难以触及的名校,这将提升郊区户籍的含金量。(参阅《放开郊区落户!超大特大城市,又开始抢人了》)图片


  当然,指标到校,其实不算新鲜,广州、南京多地都已落地。前不久,广州提出,指标到校比例为50%,且2023年起不再设最低“限制性分数线”。


  不同的是,上海罕见地将指标提升到6成左右,同时指标到区+到校同步推进,兼顾区域公平和校际公平。


  当然,如同高考一样,一旦弱校有了拔尖的可能,会不会滋生“中考移民”,同样值得关注。


  为了遏制学区房热度,北京也不乏动作。


  此前,北京市西城区出台新政,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。


  根据新规,新购房者子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。


  这一政策的用意在于,多校划片之下,一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校,以此遏制学区房热度。


  然而,一年多过去,北京学区房热度为何依旧居高不下?


  答案也不复杂。西城区名校云集,即使多校划片,内部也只是顶级名校与普通名校的差别,一流学区的属性很难彻底改变。


  虽然多校划片之下,顶级名校会受到一定影响,但普通名校则会乘势而上,整体学区房热度依旧不减。


  同时,北京的多校划片,仍有待持续推进。这一政策,不仅尚未在全市进行推广,就连试点的中心区也尚未全面推广。


  显然,多校划片要想起作用,还需要打破更多利益阻碍。


  还要不要投资学区房?


  虽然政策不断,但教育均衡暂时是无解之题,学区房的价值仍旧存在。学位房不是能不能投资的问题,关键要看投资的是什么样的学位房。


  其一,不要豪赌顶尖学区房,次顶级的学区房或许性价比更高。学区有多牛,学区房的溢价就有多高。拿出市场30%的溢价去豪赌学区房,反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击,反倒不如选择溢价相对合理、不属于过度冒尖因此而严打的学区房。


  其二,投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道,优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,都不会过度影响学区房的价值。


  其三,在学区房选择上,老破小优于老破大。许多老城区的旧房子,最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性价比的选择。


  其四,跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质,与学校的底蕴有关,也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。


  一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。


  其五,扩大护城河,不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权,还是多校划片,都将是改革的大方向,学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。


  不确定性增加,没有更深的护城河,就难以抵御市场风险。有学区,有交通,有商业乃至商务配套的资产,才能获得更深的护城河。


  


推荐楼盘更多+